香港  蔡永雄 

    去年第4季樓市轉趨活躍   

    在經過二○○三年下半年至二○○五年中兩年多的復蘇和大幅上升后，本港住宅樓市在銀行連番加息下踏入整固階段，樓價橫行，成交量明顯放緩。從二○○六年第四季開始，本港銀行在資金流入炒賣港股、拆息低企的情況下率先減息，地產發展商亦以較現實的價格推出新盤，且連續有三幅較大規模的地皮成功推出，并獲發展商積極競投，刺激樓市氣氛轉活。

    二○○六年以來，由于本港樓市在以往兩年多的大幅上升，吸納了很大部份實際用家的購買力，且銀行多次加息亦進一步限制了用家及投資者的需求，使得新樓面對的壓力增大。很多投資者為免增加財務負擔不惜割價求售，部份發展商亦面對現實，減價推盤，令很多于樓市氣氛旺盛時入市的買家均錄得虧損。無論是用家或投資者，均持較審慎的入市態度，令去年樓市成交縮減近20%至100,000宗左右。住宅樓市的租金亦在經過二○○五年升幅超過一成的較快增長后，去年的增長有所放緩，首9個月整體住宅租金的升幅約為2.1%，各類住宅物業的投資回報率大致維持不變于3.1%至5.3%左右，減慢了長線投資者的入市步伐。     

    二○○六年第四季，銀行率先減息、地產發展商以較現實價格推出新盤，且連續有三幅地皮成功被申請拍賣，并獲發展商積極競投，本港樓市再度轉活跡象明顯。在樓價保持平穩，經濟持續向好、失業率再創新低、市民收入上升及銀行積極提供按揭優惠的帶動下，市民的置業意欲逐步改善。十一月六日，匯丰銀行突然調低存貸利率各0.25%，把其最優惠利率降至7.75%，各大小銀行亦相繼跟隨，相信未來本港銀行將有條件維持利率不變，甚至再次減息，刺激樓市趨活。

    今年樓市需求可望強勁

    放眼二○○七年，本港樓市需求可望維持強勁。去年是本港經濟自回歸以來首次連續3年錄得較快增長，今年全球、內地和美國的經濟預料僅會溫和放緩，相信本港經濟仍以較快速度增長，料將跟隨外圍環境溫和放緩至5%左右，而股市屢創歷史新高，亦利好樓市表現。由于資金持續流入本港追捧港股及中資股，令銀行同業拆息水平偏軟，銀行積極透過各項優惠爭取貸款和按揭業務，預期在今年銀行有望減息的情況下，本港市民供樓的負擔可望降低，將加快實際用家作出置業決定。    

    本港的就業市場保持蓬勃，失業率創下了二○○一年以來的最低水平，僅4.5%。總就業人數更首次突破350萬人，市民收入不斷增加，居住在私人物業的家庭入息中位數較前年同期增加9.5%至23,000元，而人力資源公司的調查更發現本港的工薪階層于去年可獲回歸以來最大的收入增長。市民收入改善亦可從現時的經濟增長動力已由外部轉為內部帶動中反映出來，而零售中的汽車和家□等耐用品均錄得理想增幅，可見市民的消費信心強勁。再者，未來數年應是回歸后，市民結婚及生育的高增長期，相信住宅物業的需求仍會保持強勁。    

    簡言之，二○○七年，本港樓市可望在理想的經濟環境下朝正面的方向發展。港息美息快將見頂、經濟、就業和市民收入持續改善、股市暢旺造成龐大的財富效應、住宅樓宇供求平衡、以及近年結婚和出生數目正在上升等利好因素，可望刺激實際用家及投資者入市的信心，預期明年住宅的售價和租金均可錄得5%左右的升幅。不過，在樓市前景整體樂觀的情況下，仍應注意到潛在風險，主要有：美國經濟加速放緩、美元跌勢轉急及其房地產市場快速冷卻、能源價格波動以至美國通脹惡化和息率前景不明朗因素等。